问 开发商破产房子抵押了怎么办？

用户提出的问题想要知道的答案是：开发商在破产后，购房者已经办理了房屋抵押手续，这种情况下购房者应该如何维护自己的合法权益。

从资深高级律师的角度来看，您的问题可以从以下五个方面进行详细分析：

1. 购房者的权利优先级：根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条的规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，如果购房人已经支付了全部或大部分房款，且未办理过户登记，其权利优先于抵押权人，但低于建筑工程承包人的优先受偿权。

2. 开发商的破产程序：根据《中华人民共和国企业破产法》第七十五条的规定，“在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是，担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。”以及第一百零九条的规定，“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”因此，在开发商进入破产程序后，购房者需要及时申报债权，并参与破产财产分配。

3. 购房者申报债权：根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条的规定，“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以向管理人申报债权。”以及第四十七条的规定，“附条件、附期限的债权和诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以申报。”因此，购房者应按照上述规定向管理人申报债权，并提供相关证明材料。

4. 购房者参与破产财产分配：根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条的规定，“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。”因此，购房者作为普通债权人，需要与其他债权人一起参与破产财产分配。

5. 购房者提起诉讼：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”因此，如果购房者认为其权益受到侵害，可以依法提起诉讼，要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

综上所述，购房者在面对开发商破产的情况下，一方面要积极申报债权，另一方面也要注意维护自身的合法权益。