问 私人抵押房产借款不归还怎么办？

问题概述：用户咨询在借款人以私人房产作抵押进行借款后，拒不归还时的法律应对措施。

答案概述：作为资深高级律师，将从抵押权设立、催告还款、抵押权实现、诉讼追偿、执行拍卖五个方面，依据中国现行法律法规，详述债权人应如何合法有效地处理此类情况。

一、抵押权设立的合法性审查

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同，并办理抵押登记。债权人首先需确认与借款人签订的抵押借款合同是否合规有效，且已在相关部门完成抵押权登记，确保自身抵押权的合法性和有效性。

二、适时进行催告还款

根据《民法典》第六百七十五条，借款人应当按照约定的期限返还借款。若借款人逾期未还，债权人有权按照合同约定或法律规定向其发出催告通知，要求其限期偿还。此步骤既履行了债权人的告知义务，也为后续可能的法律程序提供证据支持。

三、行使抵押权实现债权

依据《民法典》第四百一十条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。若催告无效，债权人可依法启动抵押权实现程序，与抵押人协商以抵押房产折价抵债，或申请法院拍卖、变卖抵押房产，所得款项优先用于清偿借款本息及实现债权的相关费用。

四、提起诉讼追偿剩余债务

如抵押物处置后仍不足以清偿全部债务，债权人可根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，请求法院判决借款人偿还剩余债务。诉讼过程中，债权人需提供相关证据证明借贷关系、抵押权设立及已尽力追偿的事实。

五、申请强制执行拍卖

获得胜诉判决后，根据《民事诉讼法》第二百三十六条，债权人可向法院申请对借款人其他可供执行的财产进行强制执行。法院将依法采取查封、扣押、冻结、拍卖等措施，确保债权人合法权益得到充分保障。

总结：面对私人抵押房产借款不归还的情况，债权人应首先确保抵押权设立的合法性，通过催告还款、行使抵押权、提起诉讼及申请强制执行等法律途径，循序渐进地维护自身权益。在整个过程中，严格遵循法律规定，收集并保存相关证据，是顺利实现债权的关键。