问 土地被抵押能不能办预售证？

用户希望了解在土地已被抵押的情况下，是否可以办理预售许可证。以下将从法律角度进行详细分析。

1. 法律规定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 这里并没有明确禁止土地抵押的情况下办理预售许可证。

2. 实践操作

在实际操作中，各地房地产管理部门对土地抵押与预售许可的态度可能有所不同。有些地方允许在土地抵押的情况下办理预售许可证，但要求开发商提供相应的担保或确保预售资金的安全。例如，《上海市商品房销售管理办法》第二十一条规定：“房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应当提供银行出具的预售资金监管协议。”

3. 风险提示

土地抵押本身并不影响预售许可证的办理，但存在一定的法律风险。如果开发商无法按时偿还抵押贷款，土地可能会被拍卖，从而影响购房者的权益。因此，购房者在购买预售房屋时应特别注意土地抵押情况，并要求开发商提供相应的保障措施。

4. 法律保护

为了保护购房者的权益，相关法律法规也作出了明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”这为购房者在遇到土地抵押问题时提供了法律救济途径。

5. 最新政策

近年来，国家和地方政府出台了一系列政策加强对房地产市场的监管。例如，《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）强调，要加强预售资金监管，确保预售资金用于项目建设，防止因土地抵押等问题导致项目烂尾。

总结

综上所述，在土地已被抵押的情况下，原则上可以办理预售许可证，但需要满足相关法律法规的要求，并采取必要的风险防范措施。建议开发商在申请预售许可证前，充分了解当地政策并提供相应的担保，以确保项目的顺利进行。