问 楼房抵押拍卖不出去怎么办？

问题概述：用户想了解在楼房因贷款或其他债务被抵押后，如果通过拍卖途径无法变现偿债，应当如何处理以及涉及哪些法律问题。

资深高级律师角度分析：

1. 继续拍卖流程：根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条规定，网络司法拍卖两次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受抵债的，法院应当解除查封、扣押，并将财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施。这意味着即使首次拍卖未能成功，仍可尝试再次甚至多次拍卖，同时亦可寻求降低起拍价或改变拍卖方式等策略以提高成交可能性。

2. 变卖或以物抵债：《民事诉讼法》第二百四十七条规定，在拍卖不成的情况下，人民法院可以裁定将该财产作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。此时，债权人可以选择接受以物抵债，或者法院可以进行变卖。

3. 债权追偿顺序调整：根据《物权法》第一百九十九条和《破产法》第一百一十三条，当抵押物无法通过拍卖等方式清偿全部债务时，债权人需按照法定的优先受偿顺序进行分配。例如有多个抵押权人的，按登记先后确定清偿顺序。

4. 追究债务人其他责任：抵押物拍卖不能并不意味着债务免除，债权人有权根据借款合同或担保合同向债务人继续追偿剩余债务，甚至可以申请法院调查债务人的其他可供执行财产。

5. 破产清算程序：若债务人无其他可供执行财产，且债务数额巨大，债权人可根据《企业破产法》相关规定申请债务人进入破产清算程序，由破产管理人对包括抵押房产在内的所有财产进行全面清理与分配。

总结：楼房抵押拍卖失败后，可通过再次拍卖、变卖、接受以物抵债、调整债权追偿顺序及追究债务人其他责任等方式解决问题，极端情况下还可启动破产清算程序。在整个过程中，债权人应积极运用法律规定维护自身权益，法院则需严格按照相关法律法规执行。同时，也建议债权人适时寻求专业法律服务，确保在复杂法律程序中做出最有利的选择。