问 买房有抵押权怎么办？

用户希望了解在购买房产时如果该房产存在抵押权，应该如何处理以及可能面临的法律风险。以下将从五个方面进行详细分析，并引用相关法律条文。

一、抵押权的性质与效力

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着，如果所购房产上存在抵押权，一旦原房主无法偿还债务，债权人可以优先于其他债权人和买方对该房产进行处置。

二、查询抵押信息

在购买房产前，买方应通过当地不动产登记中心查询该房产是否设有抵押权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，买方有权利也有必要了解房产的完整状态。

三、与卖方协商解除抵押

若发现房产存在抵押，买方可以要求卖方在交易前解除抵押。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”但实践中，通常需要卖方先行清偿债务，解除抵押后才能进行房产过户。

四、银行贷款购房

如果买方需要通过银行贷款购房，银行会要求卖方先行解除抵押，或采取其他方式确保房产无抵押负担。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”因此，银行在审批贷款时会严格审查房产状况。

五、法律风险与防范措施

1. 法律风险：如果买方在不知情的情况下购买了有抵押的房产，可能会面临房产被拍卖的风险，且买方支付的房款可能无法追回。
2. 防范措施：买方应在签订购房合同前，要求卖方提供房产证原件及抵押情况说明，并通过不动产登记中心核实。此外，可在合同中明确约定，如因抵押问题导致无法过户，卖方需承担违约责任并赔偿损失。

总结

在购买存在抵押权的房产时，买方应充分了解房产的抵押情况，要求卖方在交易前解除抵押，并在合同中设定相应的保障条款。通过这些措施，可以有效降低购房过程中的法律风险。