问 抵押房产转卖怎么办？

用户关注的核心问题是：在已将房产抵押给银行或其他债权人的情况下，如何合法合规地进行房产转卖交易。答案主要涉及五个法律层面：1）抵押权人同意；2）清偿债务解除抵押；3）预告登记转让；4）代为偿还债务；5）司法拍卖程序。

1. 抵押权人同意：根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。但应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。未经抵押权人同意，抵押人不得将已抵押财产转让给他人，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。

2. 清偿债务解除抵押：根据《民法典》第407条，抵押人转让抵押财产的，抵押权不受影响。抵押财产转让后，抵押权人对抵押财产的权利效力及于抵押财产的受让人。因此，抵押人必须先行清偿债务或与受让人协商由其代为清偿，从而解除抵押权。

3. 预告登记转让：依据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条，抵押期间，抵押人转让抵押财产，可以申请预告登记，以保障后续交易安全。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

4. 代为偿还债务：如果买方愿意并有能力代为偿还债务以消除抵押权，则双方可与抵押权人协商签订三方协议，由买方直接向抵押权人支付款项，抵押权人收到款项后解除抵押。

5. 司法拍卖程序：若无法达成前述协议，抵押权人在债务人不履行到期债务时，有权依法请求法院拍卖、变卖抵押财产（参见《民法典》第410条）。此时，买方可以通过参与司法拍卖途径购买该房产。

总结来说，在抵押房产转卖过程中，首先需要获得抵押权人的知情同意，其次可通过清偿债务、预告登记转让、代为偿还债务等方式解除抵押，如上述方式均不可行，则可通过司法拍卖程序实现房产转卖。在整个过程中，务必遵守相关法律法规，确保交易的合法性与有效性。