问 什么房子办抵押时需要换证？

用户希望了解在办理房屋抵押时哪些情况下需要更换房产证。以下将从法律角度详细分析这一问题，并提供相关法律依据。

1. 房屋所有权变更

当房屋的所有权发生变更时，例如因买卖、继承、赠与等原因导致产权转移，新的产权人需要重新办理房产证。根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，在这种情况下，新产权人在办理抵押前必须先更换房产证。

2. 房屋性质变更

如果房屋的性质发生变化，例如从住宅变更为商业用途，或者从普通商品房变更为经济适用房等，也需要更换房产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，房屋性质的变更会影响其抵押资格，需要重新办理房产证。

3. 房屋面积或结构变更

当房屋的面积或结构发生重大变化时，例如扩建、改建或拆除重建，也需要重新办理房产证。根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“不动产权利人姓名或者名称变更的，权利人应当持有关证明材料申请变更登记。”因此，房屋面积或结构的变更会影响其实际价值和使用功能，需要重新登记。

4. 房屋抵押解除后再次抵押

当房屋原有的抵押权解除后，如果新的抵押权人要求重新办理抵押手续，可能需要更换房产证。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”因此，为了确保新的抵押权的有效性，有时需要重新办理房产证。

5. 法律法规变化

如果国家或地方的法律法规发生变化，要求对特定类型的房屋进行重新登记，也可能需要更换房产证。例如，某些地区可能出台新的房地产政策，要求对特定类型的房屋进行重新评估和登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，法律法规的变化可能会影响房屋的登记状态，需要重新办理房产证。

总结

综上所述，当房屋的所有权、性质、面积或结构发生变更，或者法律法规发生变化时，办理抵押时可能需要更换房产证。建议在具体操作前咨询专业的房产律师或相关部门，确保符合最新的法律法规要求。