问 发现拍卖房抵押怎么办？

用户的问题主要集中在遇到拍卖房产存在抵押情况时，如何合法处理和维护自身权益。

作为资深高级律师，从法律角度分析这一问题，可以从以下五个方面进行探讨：

1. 抵押权的优先性：根据《中华人民共和国民法典》第四百零七条的规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这意味着在拍卖房产中，若存在抵押，抵押权人（通常是银行）对抵押物的优先受偿权是第一位的。因此，在参与拍卖前，应充分了解抵押权人的信息及债权金额。

2. 拍卖前尽职调查：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条指出，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，但权利人可以依法请求优先受偿。”这表明，竞拍人在参与拍卖之前，应当通过法院公告、拍卖公司或自行查询等方式，了解拍卖房产是否存在抵押等权利负担，以避免购买后出现无法实现预期权益的情况。

3. 竞买风险告知：《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定，“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”虽然这条主要针对艺术品等特殊商品，但在房地产拍卖中，竞买人也应关注拍卖公告中的风险提示，特别是对于已知的抵押情况，确保自己充分知情。

4. 竞买后的救济途径：如果竞得房产后发现存在未披露的抵押权或其他优先权，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条向执行法院申请异议。同时，《民法典》第二百三十六条亦规定，“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。”

5. 合同条款审查与谈判：在参与拍卖过程中，签订的任何协议都需仔细审查，特别是关于抵押解除、产权过户等关键条款。双方可以在协议中约定，如因卖方原因导致买方无法取得完整产权，则买方有权解除合同并要求赔偿。

综上所述，面对拍卖房产存在的抵押问题，需要从多个角度综合考虑，既要了解相关法律规定，也要做好充分准备，以保障自身合法权益不受侵害。

最后，建议在参与此类高风险投资之前，务必咨询专业律师，获得个性化的法律意见和指导。