问 抵押预告登记失效怎么办？

用户提出的问题核心是关于抵押预告登记失效后的处理方式。作为资深高级律师，我可以理解用户主要想知道如果抵押预告登记已经失效，是否存在补救措施或者应当如何应对这种情况。

首先，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权而设定的一种临时性权利记录，通常在房地产交易中常见。若这种登记失效，可能由于多种原因，如过期、主债权消灭或抵押权人放弃等。对此，我们需要从五个方面来分析：

1. 法律效力：根据《物权法》第一百八十六条，“当事人可以在签订抵押合同后申请办理预告登记，预告登记后三个月内未申请抵押登记的，预告登记失效。此时，用户应尽快查明失效原因，以便采取相应行动。

2. 权利恢复：如果预告登记失效，用户需了解是否可以重新申请。根据《房屋登记办法》第三十条，因正当理由未能在规定期限内办理正式抵押登记的，权利人可在消除障碍后重新申请。

3. 法律责任：如果因为开发商或借款人的过错导致预告登记失效，受损方可能有法律追索权。《合同法》规定，因当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

4. 合同条款：用户应检查抵押合同中的相关条款，确定合同对预告登记失效后的处理方式。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

5. 救济途径：如无合同明确规定或协商无果，用户可寻求司法救济。《民事诉讼法》规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

总结来说，面对抵押预告登记失效，用户应首先查明失效原因，然后依据合同条款和法律规定，与相关方协商或通过法律途径解决问题。如无法解决，可以寻求法律援助，维护自身合法权益。同时，了解并遵循《物权法》、《房屋登记办法》和《合同法》等相关法律规定至关重要。