问 土地证抵押能否办预售？

用户询问的是，基于已将土地使用权证用于抵押的情况下，是否还能进行预售活动。简而言之，用户想知道在土地使用权已被抵押给金融机构或者个人的情况下，房地产开发商是否仍有权进行预售房屋。

从法律角度来看，这个问题涉及到两个主要方面：1）抵押权与预售权的法律关系，以及2）对预售许可的法律规定。首先，根据《物权法》第一百七十九条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”这意味着即使土地使用权被抵押，所有者仍可进行一些操作，但必须优先保障抵押权人的权益。

其次，依据《城市房地产管理法》第四十四条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 这意味着预售行为主要关注的是项目的建设进度和投资，而非土地使用权的状态。

结合这两点来看，答案似乎是肯定的，即土地使用权被抵押并不影响预售，前提是开发商遵守了预售的相关法律规定，并确保抵押权人的权益不受损害。然而，具体的操作可能会受到抵押合同的限制，这需要参考具体的抵押协议内容。因此，建议用户详细阅读和理解抵押合同的条款，同时在合法合规的前提下，预先咨询专业法律顾问，以确保所有业务活动的合法性。