问 房产抵押中拆迁怎么办？

用户关心的问题是：在房产已设定抵押的情况下遭遇拆迁，如何保障抵押权人与被抵押人的权益，以及拆迁补偿的分配、抵押权的实现等问题应遵循何种法律规定和处理流程。作为资深高级律师，我将从以下五个方面进行详细解析：

1. 拆迁公告与告知义务：根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条，拆迁人在取得拆迁许可证后，应及时发布拆迁公告，并书面通知被拆迁房屋的所有权人。在房产已设定抵押的情况下，除告知所有权人外，还应通知抵押权人（如银行等金融机构），确保其知悉拆迁事宜，以便及时主张权益。

2. 抵押权的效力与延续：依据《物权法》第一百七十四条，被担保债权消灭或抵押财产灭失，抵押权随之消灭。但拆迁并不导致抵押房产的灭失，而是转化为货币补偿或其他形式的替代物。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十条，抵押物灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此，抵押权在拆迁后仍有效，可及于拆迁补偿款。

3. 拆迁补偿的分配原则：根据《物权法》第一百七十七条，担保物权的实现不影响其他权利人的合法利益。在拆迁过程中，抵押权人有权就抵押房产的补偿款优先受偿（《担保法》第五十三条），但剩余部分应归被抵押人所有（《城市房屋拆迁管理条例》第二十条）。此外，被抵押人若对抵押房产享有居住权等合法权益，拆迁时应予以妥善安置（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条）。

4. 抵押权实现程序：在获得拆迁补偿后，抵押权人可依照《民事诉讼法》、《物权法》等相关法律规定，通过协商、仲裁或诉讼等方式，要求被抵押人以补偿款清偿债务或申请法院拍卖、变卖该补偿款以实现抵押权。若被抵押人未按约定处分补偿款，抵押权人可依法申请强制执行（《物权法》第一百九十五条）。

5. 特殊情况的处理：若拆迁补偿低于抵押债权额，导致抵押权无法全部实现，抵押权人可依据《合同法》、《担保法》等规定，追究被抵押人的违约责任或要求其他担保人承担连带责任。若被抵押人因生活困难等原因请求适当减免债务，可参照《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》的相关精神，由双方协商或通过司法程序寻求公平合理的解决方案。

综上所述，房产抵押遭遇拆迁时，相关各方应严格遵守法律法规，确保拆迁公告与告知义务的履行，明确抵押权在拆迁后的效力与延续性，遵循拆迁补偿的合理分配原则，依法启动抵押权实现程序，并妥善处理特殊情况。抵押权人与被抵押人均应积极主张并保护自身合法权益，确保拆迁过程的公正、透明与有序进行。