问 预抵押是什么时候办？

用户希望了解预抵押的具体办理时间及流程。以下将从法律角度详细解析此问题：

1. 预抵押的概念与性质：预抵押是指在房地产交易中，买方为了确保将来能够取得房屋所有权而向银行等金融机构提供的担保措施。根据《中华人民共和国物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预抵押即属于预告登记的一种形式。

2. 预抵押的办理时间：预抵押通常在购房合同签订后、正式抵押登记完成前进行。根据《城市房地产管理法》第47条：“预售商品房的，预售人应当自预售合同签订之日起30日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”虽然该条款主要针对预售合同备案，但实践中，预抵押登记往往与预售合同备案同步或随后立即办理。

3. 预抵押的法律效力：预抵押登记具有一定的法律效力，能够对抗第三方。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第4条：“预告登记权利人在办理本登记前，对不动产进行处分，未经预告登记权利人同意的，不发生物权效力。”这意味着，在正式抵押登记完成之前，若卖方擅自处置已预抵押的房产，则该行为无效。

4. 预抵押的撤销与变更：如果因故需要撤销或变更预抵押，应由原申请人向登记机关提出申请，并提交相关证明材料。根据《不动产登记暂行条例》第28条：“因主债权消灭、抵押权实现等原因导致抵押权消灭的，当事人应当持有关文件向登记机构申请注销登记。”

5. 预抵押的风险提示：购房者应注意，预抵押并不等于正式抵押，其主要作用在于锁定房产，防止开发商或其他卖方再次出售或抵押给第三方。因此，在办理预抵押时，应详细了解合同内容，确保自身权益不受侵害。

综上所述，预抵押应在购房合同签订后及时办理，以确保购房者的合法权益。同时，购房者需关注预抵押的相关法律规定，以便更好地维护自身利益。