问 房贷改成抵押贷款怎么办？

用户提出的问题实质上是询问如何将现有的住房按揭贷款（即房贷）转换为抵押贷款，以及这一过程中的法律考量与操作步骤。从资深高级律师的角度来看，这一转变涉及合同变更、财产评估、银行审批、登记手续以及可能的税务影响等多个法律层面。

1. 合同变更：首先，将房贷转换为抵押贷款意味着需要与原贷款银行或新的金融机构协商并签署新的贷款协议。根据《中华人民共和国商业银行法》第四十一条规定，“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。”因此，在协商过程中，双方需就贷款利率达成一致，确保符合法律法规。

2. 财产评估：在转换贷款类型时，房产价值的重新评估至关重要。这一步骤是为了确定房产是否足以作为新贷款的抵押物。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着房产必须经过专业评估，确保其价值满足贷款要求。

3. 银行审批：转换贷款类型需获得银行的正式批准。银行会综合考虑借款人的信用状况、收入水平、负债比等因素。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第三十七条规定，“银行业金融机构应当按照审慎经营规则，建立健全风险管理和内部控制体系。”银行在审批过程中会严格遵循这一原则，确保贷款安全。

4. 登记手续：一旦新贷款协议达成，需向当地房地产管理部门进行抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，完成登记手续是确保抵押权生效的关键步骤。

5. 税务影响：贷款类型的改变可能带来税务上的变化，如印花税、增值税等。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三条，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。”借款人应咨询税务专家，了解具体税务政策，避免不必要的财务负担。

综上所述，将房贷转换为抵押贷款是一个复杂的过程，涉及合同、评估、审批、登记和税务等多个环节，需严格按照相关法律法规操作。建议在进行此类转换前，充分咨询法律和金融专业人士，确保流程合法合规，避免潜在的法律风险。