问 楼盘土地存在抵押怎么办？

用户希望了解在购买存在抵押的土地或楼盘时应如何处理，以及这样的交易是否存在法律风险，如何确保自身权益。

1. 合法性审查：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着购房者需确认抵押权人是否同意转让，或购房者是否愿意先行清偿债务以解除抵押。

2. 风险评估：购房前，必须进行全面的尽职调查，依据《不动产登记暂行条例》第十七条，申请不动产登记需提供相关证明材料，包括抵押状况。购房者应评估抵押可能带来的风险，包括但不限于债务纠纷、房产被强制执行等。

3. 合同保护：签订购房合同时，应明确约定抵押处理条款，依据《民法典》第五百九十八条，合同应包含标的、价款、履行方式等，确保在抵押未解除前有退出机制或风险补偿条款，保护自己的合法权益。

4. 资金安全：建议采用第三方监管或 escrow 服务，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》，确保资金安全，直至抵押解除。这样可以避免直接支付导致的资金风险。

5. 法律程序跟进：完成交易后，应及时办理过户及抵押权注销手续，依据《物权法》第二十条至第二十四条，确保产权清晰无瑕疵。这一步骤至关重要，以免后续出现法律纠纷。

总结来说，面对存在抵押的楼盘土地，购房者应当谨慎行事，通过合法途径确保交易安全，明确合同条款，保障自身权益，并在专业法律人士的指导下，遵循相关法律法规，妥善处理抵押问题，顺利完成交易。