问 楼盘烂尾被抵押怎么办？

用户想了解在遇到楼盘烂尾并已被抵押的情况时，如何保护自己的权益，特别是购房者能采取何种法律手段来解决这个问题。

从资深高级律师的角度看，这个问题可以从五个方面进行法律分析：

1. 合同效力：首先，购房者应查看购房合同，确认其中的条款和条件，特别是关于工程延期、烂尾等特殊情况的处理方式。根据《合同法》第46条，合同当事人应当按照约定履行自己的义务，如开发商无法按期交房，购房者有权依据合同要求赔偿。

2. 抵押权问题：如果楼盘已被抵押，购房者需了解抵押权人是谁，抵押是否合法有效。《物权法》第141条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

3. 楼盘烂尾后的处理：购房者可以依据《城市房地产管理法》第46条，因不可抗力或者有其他正当理由，致使房地产不能按时交付的，出卖人可以请求延期交付。

4. 消费者权益保护：根据《消费者权益保护法》可寻求法律救济，例如解除合同、赔偿损失等。若开发商存在欺诈行为，购房者还可以依据该法第555条主张三倍赔偿。

5. 破产清算：若开发商破产，购房者应关注《企业破产法》。破产清算时，购房者的债权将被纳入破产财产的分配。

总结来说，购房者在面对烂尾楼抵押的问题时，可通过法律手段，如合同法、物权法、消费者权益保护法等相关法律法规，维护自己的合法权益。同时，保持与开发商、法院及相关部门的积极沟通，以便及时了解情况并适时采取法律行动。