问 卖方抵押房子怎么办？

问题概述：用户想了解在卖方已将房产抵押的情况下，如何进行房屋买卖交易，涉及的风险及解决办法。

资深高级律师角度分析：

1. 抵押权现状确认：首先，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，买方需查明卖方的房产是否已设立抵押权以及抵押权状况，包括抵押权人、债务数额、抵押期限等信息。若房屋处于抵押状态，交易前必须得到抵押权人的同意或卖方先行解除抵押。

2. 抵押权涤除：根据《民法典》第四百零六条，卖方应负责在转让房产前涤除抵押权，即偿还债务、解除抵押。否则，买方有权拒绝履行购房合同或者要求卖方提供担保。

3. 交易流程：在《民法典》第五百九十五条中规定，双方可以约定由买方先行支付部分款项用于卖方解押。实践中，也可通过第三方资金监管账户确保解押后再完成过户手续。

4. 风险防范：根据《物权法》第一百九十一条，未经抵押权人同意，抵押财产不得转让，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，买方应在交易过程中谨慎操作，避免因抵押权未解除导致无法顺利过户。

5. 违约责任：如卖方未能按约解除抵押，导致交易无法完成，《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买方可据此向卖方主张违约责任。

总结：对于已抵押的房产交易，买方需要充分了解并核实抵押情况，与卖方明确约定抵押解除方式和时间，并在必要时寻求专业法律援助，以确保自身权益不受侵害。同时，卖方有义务在交易前消除抵押权，否则可能面临承担违约责任的风险。在实际操作中，买方可通过垫资解押或第三方资金监管等方式降低交易风险。