问 房产抵押了动迁怎么办？

当房产被抵押后遇到动迁情况时，关键在于如何平衡抵押权人（通常是银行或金融机构）与动迁补偿之间的关系，确保各方权益得到合理保护。处理此类问题需依据相关法律法规，在保障抵押权人利益的同时，也应考虑房主因动迁而获得的正当补偿。

1. 明确权利优先级：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。”若无特别约定，抵押权并不影响房屋所有权人的拆迁安置权。但同时，《民法典》第410条指出：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权就该财产优先受偿。”因此，在动迁过程中，首先应当保障抵押权人的优先受偿权。

2. 协商解决途径：建议双方通过友好协商方式解决问题，比如由动迁单位直接向抵押权人支付部分或全部补偿款以解除抵押状态；或者调整贷款偿还计划等措施来兼顾各方利益。这符合《民法典》鼓励交易自由原则的精神。

3. 政府介入协调：如果私下无法达成一致意见，可请求当地政府相关部门介入调解。根据《城市房地产管理法》第27条规定，“国家为公共利益需要征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予公平合理的补偿。”

4. 司法程序保障：当所有非诉讼手段均无效时，任何一方均可向人民法院提起诉讼，请求法院裁决。根据《民事诉讼法》及相关司法解释，人民法院在审理此类案件时会综合考量实际情况作出公正判决。

5. 注意时效性问题：在整个过程中需要注意的是，《民法典》第188条关于普通诉讼时效三年的规定同样适用于此类纠纷，即从知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。

总之，在处理已设定抵押权的房产面临动迁的情况下，既要尊重并维护抵押权人的合法权益，也要充分考虑到原产权人因动迁所享有的相应权益。通过法律框架内的多种渠道寻求解决方案是最佳选择。