问 房产抵押银行办贷款流程？

用户希望了解房产抵押向银行申请贷款的具体操作流程，期待资深高级律师从五个专业法律角度进行详尽解读，并希望提供相关中国法律法规原文依据，总文字量不少于500字。

一、抵押物资格审查：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条与《城市房地产抵押管理办法》第三条，抵押房产需为合法取得、产权清晰且无权属争议的建筑物或建设用地使用权。银行将审核房产证、土地使用权证等权属证明文件，确保抵押物符合法律规定及银行贷款政策。

二、价值评估与抵押率设定：参照《商业银行押品管理指引》第十八条，银行将委托专业评估机构对抵押房产进行市场价值评估。依据《个人住房贷款管理办法》第十一条，贷款金额通常不超过抵押物评估价值的一定比例（如70%），即抵押率。此过程旨在确定贷款额度及风险控制。

三、签订抵押合同：根据《中华人民共和国担保法》第三十八条与《物权法》第一百八十五条，借款人与银行需签订书面抵押合同，明确抵押人、抵押权人、抵押物、被担保债权种类、数额、债务履行期限、抵押担保范围等内容。合同需遵循平等、自愿、公平原则。

四、办理抵押登记：依据《物权法》第一百八十七条与《不动产登记暂行条例实施细则》第六十三条，抵押合同签订后，双方须共同到不动产登记机构办理抵押登记手续，取得《不动产登记证明》。抵押权自登记时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

五、贷款发放与后续管理：在抵押登记完成、其他贷款条件满足后，银行按照《贷款通则》第二十八条发放贷款。贷款期间，银行将持续监控借款人的还款能力和抵押物状况（《商业银行押品管理指引》第三十条）。若发生逾期未还或抵押物价值显著下降等情况，银行有权依据《合同法》第九十三条、第九十四条行使合同解除权或要求追加担保。

综上所述，房产抵押银行贷款流程涉及抵押物资格审查、价值评估与抵押率设定、签订抵押合同、办理抵押登记以及贷款发放与后续管理等五个关键环节，全程严格遵循中国法律法规相关规定，确保交易合法合规，保障各方权益。