问 房产抵押变卖怎么办？

用户想要了解的是当房产被抵押后，如果债务人无法偿还债务，房产将如何通过合法程序进行变卖，以及在这个过程中，债务人、债权人和第三方购买者有哪些权利与义务。

法律分析：

1. 抵押权的实现：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这意味着，当债务人无法偿还债务时，债权人有权要求变卖抵押物以清偿债务。

2. 拍卖与变卖程序：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十七条规定，人民法院在执行中可以采取拍卖、变卖等方式处置被执行人的财产。具体到房产，通常会首先尝试协商解决，若协商不成，则进入司法拍卖程序，由法院委托拍卖公司进行公开拍卖。

3. 债权人的优先受偿权：根据《民法典》第四百一十一条规定，“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这确保了债权人的利益得到优先保护，同时也维护了债务人的合法权益。

4. 债务人的权益保护：在房产变卖过程中，债务人有权参与拍卖过程，了解拍卖信息，甚至在一定条件下出价回购自己的房产。同时，《民法典》也规定了债务人对超出债务部分的款项享有所有权，保障了债务人的财产权益。

5. 第三方购买者的权益：第三方购买者在参与房产拍卖时，应充分了解房产的法律状态，包括是否存在其他抵押或纠纷。一旦竞拍成功并完成交易，购买者将获得房产的所有权，但需注意可能存在的法律风险，如未披露的债务或其他权利负担。

总结：

房产抵押变卖是一个复杂的过程，涉及债权人的债务回收、债务人的权益保护及第三方购买者的权益确认。根据中国相关法律法规，这一过程需严格遵循法定程序，确保各方权益得到公平合理的处理。在实践中，建议各方寻求专业法律意见，以确保操作的合法性和有效性。