问 什么房子不能办抵押登记？

用户想要了解的是，在中国法律框架下，哪些类型的房产是不能用于办理抵押登记的。这一问题涉及到房产性质、权属状态等多个方面，对于个人或企业利用房产进行融资具有重要影响。

1. 非法建筑：根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”因此，未经合法审批擅自建造的房屋属于非法建筑，这类房产不能作为抵押物。

2. 小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的住宅，由于其用地性质为集体所有而非国有，故不具备完整的产权证书。依据《物权法》第一百八十四条，“下列财产不得抵押：……（四）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；”因此，小产权房一般不允许进行正式的抵押登记。

3. 被查封、扣押、监管中的房产：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十一条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”处于司法程序中被查封、扣押或监管状态下的房产暂时丧失了流动性，无法正常办理抵押手续。

4. 共有产权且未经其他共有人同意的房产：根据《民法典》第三百零一条，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”这意味着若房产属于多人共有，则必须获得相应比例共有人的认可才能对外设立抵押权。

5. 已设定优先受偿权或其他限制性条件的房产：如存在已设定的抵押权、租赁权等情形时，新的抵押权人可能面临权利冲突的风险。根据《民法典》第四百零六条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”但在实践中，银行等金融机构通常会对已有负担的资产持谨慎态度，避免潜在风险。

总之，非法建筑、小产权房、处于司法程序中的房产、未经其他共有人同意的共有房产以及已设有优先受偿权或其他限制条件的房产均难以完成正规渠道的抵押登记流程。理解这些规则有助于避免不必要的法律纠纷。