问 抵押土地办预售证？

用户希望了解在土地已设定抵押的情况下，是否可以办理商品房预售许可证，以及这一过程中的法律风险和注意事项。

详细法律分析

1. 法律依据及规定 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 这里并没有明确禁止抵押土地上的商品房预售，但需要满足上述条件。

2. 抵押权人的同意 根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“债务人或者第三人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 因此，如果土地已设定抵押，开发商在办理预售许可证时，必须取得抵押权人的书面同意。否则，可能构成对抵押权的侵犯，导致预售行为无效或被撤销。

3. 预售资金监管 《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业预售商品房所得款项，应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。” 开发商应确保预售资金用于项目建设，避免因资金挪用而影响工程进度，从而影响预售许可证的有效性。

4. 信息披露义务 《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。” 开发商在预售过程中，应如实告知购房者土地抵押的情况，否则可能构成欺诈，购房者有权要求解除合同并赔偿损失。

5. 法律责任与风险 如果开发商在未取得抵押权人同意的情况下擅自办理预售许可证，不仅可能面临行政处罚，还可能承担民事赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 若预售合同因此被认定为无效，开发商需退还购房款并承担相应的违约责任。

总结

综上所述，土地已设定抵押的情况下，开发商可以办理商品房预售许可证，但必须取得抵押权人的书面同意，并依法履行相关义务。同时，开发商应确保预售资金专款专用，充分披露土地抵押信息，以避免法律风险。