问 房东有抵押怎么办？

用户想要了解当租赁的房产存在抵押时，作为租客应如何保护自己的权益。此问题涉及租赁合同的有效性、租客权利的保障以及与抵押权人之间的关系等方面。

1. 租赁合同的有效性：根据《中华人民共和国民法典》第七百零六条的规定，“当事人未依照法律、行政法规规定办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。”即使房屋被抵押，只要租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同即为有效。

2. 租客优先购买权：依据《民法典》第七百二十六条第一款，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”若房东决定出售已抵押的房产，则需提前告知租客，并给予其优先购买的机会。

3. 租赁期间内抵押物处置规则：按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，“出租人将租赁房屋抵押给第三人，因债务人不能清偿到期债务而发生抵押权实现情形时，买受人不得对抗原租赁合同。”这意味着即便房产被拍卖或转让给新的所有权人，原租赁协议仍然有效直至期满。

4. 与抵押权人的沟通协调：虽然现行法律没有明确规定租户必须直接与抵押权人进行沟通，但从实践角度来看，主动联系并说明情况有助于避免不必要的麻烦。同时，《民法典》第四百一十六条规定了“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，在不影响抵押权的前提下，合理安排使用和收益是可以接受的。

5. 寻求司法救济途径：如果因上述原因导致利益受损，租户可根据具体情况向人民法院提起诉讼请求损害赔偿或其他形式的法律救济。《民事诉讼法》第一百一十九条规定了提起民事诉讼的基本条件，包括原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织等。

综上所述，面对已设立抵押权的租赁物业，租客不仅需要确保自身签订的租赁合同合法有效，还应注意维护好自己在特定情况下所享有的优先购买权，并在必要时通过法律手段来保护个人合法权益。同时，加强与相关方（如抵押权人）之间的沟通也是十分重要的。