问 预告抵押什么时候办？

用户提出的问题是关于预告抵押何时办理，以及与之相关的法律程序和规定。

从资深高级律师的角度分析预告抵押的相关法律问题

1. 预告抵押的定义及适用条件：预告抵押是指在不动产交易过程中，为了保障未来债权的实现，当事人向登记机关申请预先登记其对特定不动产享有的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”预告抵押旨在确保债权人在正式抵押登记前，能够获得优先受偿的权利。

2. 预告抵押的办理时机：预告抵押应在正式抵押登记之前进行，具体时间点应为签订主债权债务合同之后，但尚未完成不动产抵押登记之前。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第79条，“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”

3. 预告抵押的法律效力：预告抵押一旦登记成功，便具有对抗第三人的效力。即便不动产尚未正式抵押登记，预告抵押权利人也享有优先受偿权。依据《民法典》第221条，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

4. 预告抵押的撤销与变更：预告抵押如需撤销或变更，必须由原预告登记权利人与预告登记义务人共同申请，并提交相关证明材料至登记机关。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第80条，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

5. 预告抵押的风险提示：预告抵押虽然提供了法律保护，但仍存在一定的风险，如债务人违约、不动产价值波动等。因此，在签订预告抵押协议时，建议详细审查所有条款，并咨询专业律师意见。依据《民法典》第400条，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”

总结

预告抵押是保障债权人权益的重要手段，应在签订主债权债务合同后尽快办理，同时注意遵循相关法律法规，确保预告抵押的有效性和合法性。在实际操作中，建议咨询专业律师，以避免潜在风险。