问 土地抵押可以办预售案例？

用户希望了解在土地已设定抵押的情况下，是否可以进行商品房预售，以及相关的法律依据和具体规定。

一、抵押权与预售许可的并存性

《城市房地产管理法》第四十五条明确规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”该条款并未将土地存在抵押情形排除在预售许可条件之外。因此，从立法层面看，土地抵押并不构成对商品房预售的绝对障碍。

二、抵押权人权益保护

《民法典》第三百九十四条第二款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”同时，《城市房地产抵押管理办法》第三十七条指出：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”这意味着即使土地已设定抵押，只要取得抵押权人的书面同意或按照合同约定操作，开发商仍可进行商品房预售。

三、预售资金监管

《城市房地产抵押管理办法》第十九条要求：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”这表明在预售过程中，预售资金应纳入专门账户监管，确保用于项目开发，不会损害抵押权人利益。

四、购房者的权益保障

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”购房者有权知悉所购房产的抵押状态，开发商须如实告知，否则可能承担法律责任。

五、风险防范与信息披露

《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”开发商在进行预售时，必须将预售合同向相关部门登记备案，确保交易透明，有利于风险监控和购房者权益保护。

综上所述，土地已设定抵押的情况下，依法依规并经抵押权人同意，开发商可以进行商品房预售。但在实际操作中，需严格遵守法律法规，确保预售资金监管到位，充分披露抵押信息，切实保护购房者权益，以避免产生法律纠纷。