问 过户了买方不办抵押？

用户提出的疑问是关于房屋买卖中，卖方完成过户手续后，买方未按约定办理抵押登记的情况下，卖方应如何维护自身权益。这涉及到房屋交易中的合同履行与违约责任问题。

1. 合同约定与违约责任：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果买方未按合同约定办理抵押登记，卖方可以要求买方继续履行合同义务，或要求其承担相应的违约责任，如支付违约金或赔偿因延迟办理抵押导致的损失。

2. 抵押登记的重要性：依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”买方未及时办理抵押登记，可能会影响卖方作为债权人的合法权益保障，增加资金回收风险。

3. 催告程序：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。”卖方可以通过书面形式向买方发出催告函，要求其在指定时间内完成抵押登记。若买方仍不履行，卖方可考虑解除合同并追究其违约责任。

4. 协商解决与诉讼途径：《中华人民共和国民法典》第一百八十二条规定了调解制度，双方可以通过协商达成一致意见解决纠纷。如协商不成，卖方可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起民事诉讼，请求法院判决买方履行合同义务或承担违约责任。

5. 证据收集与保存：为了确保自身权益，在整个交易过程中，卖方应保留所有相关文件和沟通记录，包括但不限于买卖合同、催告函件、付款凭证等，以便在必要时作为证据使用。

综上所述，面对买方不办理抵押的情况，卖方需首先明确合同条款，通过合法途径催促对方履行义务，同时准备好充分的证据材料，必要时可通过法律手段保护自己的合法权益。