问 先抵押后办租赁备案？

用户的问题主要关注的是在进行房地产租赁时，是应该先办理抵押手续还是先进行租赁备案。他想了解这两种行为的顺序是否会影响其法律效力，以及可能涉及的相关法律责任。

1. 法律效力：根据《物权法》第一百八十九条的规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：……（四）担保的范围。”抵押设定并不受租赁备案的影响，抵押权的设立时间决定了其优先级。而《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”租赁备案不影响租赁关系的成立，但未备案可能影响合同的对抗效力。

2. 抵押与租赁的关系：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”这说明，如果抵押发生在租赁之后，且抵押权人要求实现抵押权，租赁合同可能会受到影响。

3. 通知义务：根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，即使抵押在前，租赁在后，出租人也应知晓租赁情况，否则可能对抵押权产生影响。

4. 法律责任：如若违反上述规定，可能会导致合同无效或者产生违约责任，比如损害赔偿。例如，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

5. 建议：实践中，通常建议在抵押前进行租赁备案，以保护承租人的权益。但如果抵押在前，应在租赁时明确告知并取得抵押权人的同意，避免产生法律风险。

总结：在抵押和租赁备案的顺序上，法律并无严格限制，但为了保障各方权益，通常建议抵押后进行租赁备案，并确保所有相关方知悉这一流程。同时，遵守合同法中的通知和同意原则，可降低潜在的法律风险。