问 房地分开抵押办过户？

概述： 用户询问的是关于房产与土地使用权能否分开进行抵押以及在办理过户时的具体操作流程和法律依据。在中国现行法律框架下，房产与土地使用权是不能完全分离的，但可以分别设定抵押权。

详细分析：

1. 不可分割性原则： 根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条：“建设用地使用权抵押后，该土地上的建筑物一并抵押。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这表明，在中国，房产与土地使用权是绑定在一起的，不能单独对其中一项进行抵押或处分，除非在特定情况下，如划拨土地转为出让土地等。

2. 抵押登记要求： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”这意味着，无论是房产还是土地使用权的抵押，都必须通过登记来设立抵押权，且需提交相应的权属证明。

3. 过户程序： 在办理房产与土地使用权的过户时，《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”即过户需要买卖双方共同向不动产登记机构提交申请，提供必要的身份证明、产权证书、合同等材料。

4. 特殊情形处理： 对于已设定抵押的房产和土地使用权的过户，《民法典》第四百零六条指出：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着即使在抵押状态下，房产和土地使用权也可以转让，但原抵押权继续有效，直至债务清偿。

5. 法律责任与风险： 根据《民法典》及相关法规，未依法进行登记的抵押行为无效，可能面临财产损失的风险。同时，擅自处分已抵押的房产或土地使用权，可能构成违约，需承担相应的法律责任。

总结： 综上所述，虽然房产与土地使用权在理论上可以分别设定抵押权，但在实际操作中，二者是不可分割的，必须遵循“房随地走”或“地随房走”的原则。在办理抵押或过户手续时，务必严格遵守相关法律法规，确保交易合法有效，避免不必要的法律风险。