问 工业土地抵押怎么办？

用户提出的问题是关于工业土地抵押的相关法律程序和注意事项，希望获得专业法律建议。

作为资深高级律师，从五个方面分析工业土地抵押的法律问题：

1. 抵押权设立条件：根据《中华人民共和国物权法》第185条，设立抵押权时，当事人应采取书面形式订立抵押合同。对于工业用地，还需确保该土地使用权已依法取得，并且不存在禁止或限制抵押的情况。此外，《中华人民共和国民法典》第394条进一步规定，债务人或第三人有权处分的建设用地使用权可以设定抵押。

2. 土地使用权证办理：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条，土地使用者需要依法申请并取得土地使用权证书后，才能将土地使用权进行抵押。《中华人民共和国民法典》第395条明确指出，以建筑物和其他土地附着物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

3. 抵押登记程序：《中华人民共和国担保法》第41条规定，抵押合同自登记之日起生效。《不动产登记暂行条例》第21条要求，抵押权设立后应当向不动产登记机构申请抵押登记，未经登记不得对抗善意第三人。《中华人民共和国民法典》第402条亦规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

4. 抵押期间土地使用权的转让与出租：《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条规定，在抵押期间内，未经抵押权人同意，不得擅自转让或出租抵押的土地使用权。《中华人民共和国民法典》第406条也明确指出，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

5. 抵押权实现方式：当债务履行期届满而债权未受清偿时，抵押权人可依据《中华人民共和国担保法》第53条的规定，与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民法典》第410条也有类似规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

综上所述，工业土地抵押涉及一系列复杂的法律程序与权利义务关系，务必严格遵守相关法律法规，确保操作合法合规，防范潜在风险。