问 推迟时间办预售抵押？

用户的问题主要聚焦于预售抵押的办理时间能否推迟，以及在何种情况下可以合法地进行这样的操作。具体而言，用户希望了解在房地产开发项目中，开发商与购房者之间关于预售房屋的抵押权设定是否可以在约定的时间之后进行，同时确保这一行为符合中国的法律法规。

法律分析：

1. 预售合同与抵押权设立的法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……。然而，对于预售房屋的抵押，还需参照《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”这意味着预售房屋的抵押需要在相关政府部门完成备案后方可设立。

2. 延迟办理预售抵押的合法性

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条指出，出卖人未取得预售许可而与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得预售许可的，可以认定有效。这表明，即使预售合同中约定了抵押条款，如果开发商未能在规定时间内办理抵押手续，只要在后续能够补办并获得相关部门的认可，合同的有效性仍可得到保障。

3. 合同双方的约定与变更

根据《民法典》第五百四十三条，当事人协商一致，可以变更合同。因此，如果开发商与购房者就预售抵押的办理时间达成新的协议，且该协议不违反法律法规的强制性规定，那么延迟办理预售抵押是可能被法律认可的。

4. 消费者权益保护

《消费者权益保护法》第七条强调了消费者的知情权和选择权。在预售抵押的情况下，开发商有义务向购房者充分说明抵押的相关情况，包括可能的风险和影响。若延迟办理预售抵押，开发商需确保购房者对此知情并同意，否则可能侵犯消费者权益。

5. 违约责任与救济途径

《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果因开发商原因导致预售抵押延迟办理，给购房者造成损失的，购房者有权要求开发商承担相应的违约责任。

总结：

综上所述，虽然预售抵押的办理时间原则上应按合同约定执行，但在特定条件下，如双方协商一致并符合相关法律法规，延迟办理是可行的。开发商与购房者在处理此类事项时，应确保遵循《民法典》、《城市房地产管理法》等相关法律的规定，保护各自合法权益，避免产生不必要的法律风险。