问 预告登记是不是办抵押？

预告登记并不是办理抵押，而是为了确保将来实现物权的一种预先登记制度。用户希望了解预告登记与抵押之间的区别及其法律效力。

1. 定义区别：根据《中华人民共和国物权法》第20条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这表明预告登记是为了保障未来能够取得物权而设立的临时性权利，而非直接对物权进行处置或设定负担。而抵押则是根据《物权法》第179条，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

2. 目的不同：预告登记的主要目的是防止一房多卖等情形的发生，保护购房者的合法权益；而抵押的主要目的是为债权提供担保，确保债权的实现。

3. 法律效力：预告登记具有限制效力，即在预告登记期间，未经预告登记权利人同意，登记机关不得办理转移、抵押等其他处分行为。而抵押权则是一种物权，具有优先受偿的效力，一旦债务人未能按期偿还债务，债权人可以通过拍卖、变卖抵押物来优先受偿。

4. 设立条件：预告登记的设立基于双方当事人的合意，通常是在商品房预售合同中约定；而抵押的设立需要有明确的主债权和抵押合同，且需依法办理抵押登记。

5. 撤销与解除：预告登记可以因预告登记的权利消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记而失效；而抵押权的消灭则包括主债权消灭、抵押物灭失、抵押权实现等情形。

综上所述，预告登记与抵押在性质、目的、法律效力等方面存在显著差异，预告登记主要是为了保障未来的物权实现，而抵押则是为了确保债权的实现。因此，预告登记并不能替代抵押登记的功能。