问 土地房产分离 土地办抵押？

用户询问的是关于土地与房产分离情况下，土地是否可以单独进行抵押的相关法律规定及操作细节。此问题的核心在于了解在土地与房产所有权不完全一致的情况下，土地使用权能否作为独立的抵押物。

1. 法律依据：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。由此可见，建设用地使用权是可以作为抵押物的，这为土地与房产分离时土地单独抵押提供了法律基础。

2. 权利主体明确性：对于土地与房产分离的情况，必须首先确认土地使用权的权利主体，确保其具备合法有效的土地使用权证书。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当符合本法第三十八条规定的条件。即，只有当土地使用权属于合法持有者时，才可能进行抵押。

3. 抵押登记程序：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，在进行土地使用权抵押前，需依法向相关登记机构申请并完成抵押登记手续，否则抵押权不会生效。

4. 风险提示：虽然土地使用权可以独立抵押，但实践中应注意土地与地上建筑物之间的关系。如果两者分属不同所有者，抵押权实现时可能会遇到复杂情况，如《中华人民共和国物权法》第一百八十二条提到，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。因此，在进行土地使用权抵押时，应充分考虑这一因素，避免未来可能产生的纠纷。

5. 相关法律保护措施：根据《中华人民共和国担保法》第四十九条，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。这表明，在土地使用权抵押期间，任何涉及抵押物的转让活动都受到严格限制，需遵循相关法律法规。

综上所述，土地与房产分离的情况下，土地使用权确实可以作为独立的抵押物，但需要确保权利主体明确、完成必要的登记程序，并充分考虑到土地与房产之间潜在的复杂关系。在操作过程中，务必遵守相关法律法规，保障各方合法权益。