问 划拨房产抵押怎么办？

用户的问题主要集中在如何处理划拨性质房产进行抵押的相关法律程序和规定，以及在这一过程中可能遇到的法律风险和应对策略。

资深高级律师角度的五点法律分析

1. 划拨房产抵押的合法性：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第47条的规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”这意味着划拨性质的土地使用权原则上不能用于抵押，除非获得相关政府部门的特别批准或同意。因此，在考虑将划拨房产用于抵押时，必须首先确认是否有权这样做，这通常需要获得土地管理部门的审批。

2. 抵押合同的签订与效力：即使获得了必要的批准，签订抵押合同时也需注意其有效性。《中华人民共和国民法典》第395条规定了可作为抵押财产的范围，其中并未直接包含划拨土地上的房产，但第402条指出“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，即便划拨房产可以设定抵押，也必须完成登记手续，才能产生对抗第三人的效力。

3. 抵押物的价值评估：对于划拨性质的房产进行抵押时，应由专业机构对房产价值进行评估，确保抵押价值合理。虽然没有专门针对划拨房产抵押的评估标准，但一般参照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）执行，该规范要求评估人员应充分考虑土地使用权类型及其对市场价值的影响。

4. 抵押权实现的风险：若债务人违约，债权人欲通过拍卖、变卖等方式实现抵押权时，需注意《中华人民共和国担保法》第56条：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”这意味着，即使成功拍卖了划拨房产，所得款项中的一部分还需上缴政府，作为土地使用权转让费用，剩余部分才能用于清偿债权。

5. 税务及行政责任：在处理划拨房产抵押的过程中，还应关注潜在的税务问题，例如契税、增值税等，以及可能涉及的行政罚款或处罚。《中华人民共和国契税暂行条例》第1条规定，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”因此，任何涉及划拨房产所有权变动的行为都可能触发契税申报义务。

总结

综上所述，划拨性质房产的抵押涉及复杂的法律程序和多方面的考量，建议在操作前咨询专业律师，并严格遵守相关法律法规，确保交易安全合法。