问 什么房不能办抵押贷款？

用户想了解的是，在中国法律框架下，哪些类型的房产无法用于办理抵押贷款。

从资深高级律师的角度分析，这个问题触及了房地产抵押法律实践的核心，需要综合考虑多个法律规定和实际操作标准。以下是五个关键方面的详细解析：

1. 法律限制性房产：根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》，国家所有或者集体所有的土地、部分公共设施如学校、医院等公益用途房产，以及法律禁止转让的房产，不能办理抵押。这些规定旨在保护公共利益和特定财产的不可交易性。

2. 权属不清晰的房产：如果房产的产权证书不完整，存在争议，或未在不动产登记机构完成合法登记，银行通常不会接受此类房产作为抵押物。《物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

3. 小产权房：小产权房，即在农村集体土地上建设并出售给非集体成员的房屋，由于其土地使用权的特殊性，不能按照城市商品房的方式办理抵押贷款。这类房产的抵押受到严格限制，依据的是关于农村集体土地使用权的相关法规。

4. 已抵押或查封的房产：已经设定抵押权或者被法院依法查封的房产，除非获得现有抵押权人同意或法院解封，否则不能再次抵押。《物权法》第一百九十九条规定了抵押权的顺位，确保抵押权的有序执行。

5. 违法建筑：任何违反城乡规划法或其他相关法律法规建设的房产，因其合法性存在根本问题，自然无法用于抵押。根据《城乡规划法》等相关规定，违法建筑面临拆除风险，因此不具备作为抵押物的法律基础。

总结而言，房产能否办理抵押贷款，关键在于其法律地位的明确性、是否符合规划及是否具有可交易性。了解并遵守相关法律规定，对于避免法律风险至关重要。在进行房产抵押前，咨询专业法律意见，确保操作的合法性与安全性，是明智之举。