问 现房销售怎么办抵押？

用户询问的是关于现房销售后的抵押程序，尤其是关注在法律层面上如何操作和相关的法律规定。他可能想知道在现房销售后，如何将其作为抵押物进行金融交易，以及涉及的法律手续和限制。

从资深高级律师的角度，我们可以从五个方面来解答这个问题：

1. 产权确立：首先，现房销售后，需要明确房屋的所有权归属，根据《物权法》第一百七十九条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”现房销售后，需进行房产登记，确立所有权，才能进行抵押。

2. 抵押登记：根据《物权法》第二百零八条，抵押应当办理抵押登记，未经登记，抵押权未设立。因此，购房者需在房地产管理部门进行抵押登记，确保抵押权的合法性。

3. 抵押合同：依据《合同法》第一百九十六条，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。购房者应与贷款机构签订明确的抵押合同，规定双方的权利和义务。

4. 抵押权行使条件：参照《物权法》第一百九十五条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。

5. 法律责任：若出现违约，根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施后者赔偿损失等违约责任。购房者需了解违约可能带来的法律责任。

总结来说，现房销售后的抵押，需首先明确产权，然后与贷款机构签订抵押合同，并依法在相关部门进行抵押登记。只有在符合法律规定并完成所有必要手续的情况下，抵押权才能得到保障。在抵押权得以行使的条件下，抵押人才能在不履行债务时，通过抵押财产折价或拍卖、变卖等方式优先受偿。同时，购房者应清楚了解违约的法律责任，以避免潜在风险。