问 抵押土地能办预告吗？

用户的问题核心在于：是否可以将抵押的土地进行预告登记，以及相关的法律规定和操作流程。

从资深高级律师角度分析：

1. 预告登记的概念与适用范围： 预告登记是指为了保障将来物权的实现，在不动产物权变动前，权利人向登记机构申请的一种登记类型，主要目的是确保将来物权的实现。根据《民法典》第221条的规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”而土地作为不动产的一部分，理论上是可以进行预告登记的。

2. 抵押土地能否进行预告登记： 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条，“已经办理抵押登记的不动产，当事人申请预告登记的，应当提交抵押权人同意的书面材料。”这意味着在土地已设定抵押的情况下，若要进行预告登记，必须取得抵押权人的同意。这一规定旨在保护抵押权人的权益，避免因预告登记而损害其优先受偿的权利。

3. 预告登记的法律效力： 一旦完成预告登记，该登记具有对抗第三人的效力，即未经预告登记权利人同意，不得进行涉及该不动产物权的处分行为。《民法典》第221条进一步明确：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

4. 预告登记的操作流程： 具体操作需遵循当地不动产登记中心的要求，一般包括提交相关证明材料（如买卖合同、抵押权人同意书等）、填写申请表、缴纳相应费用等步骤。各地可能有所差异，建议咨询当地不动产登记部门获取最新指南。

5. 相关法律风险及注意事项： 在进行预告登记时，应注意审查抵押权人是否真正同意，避免因程序瑕疵导致预告登记无效。此外，还需关注预告登记的有效期限，及时转换为正式登记，以免权利落空。

总结：

预告登记制度为中国不动产物权提供了重要的法律保障机制，尤其适用于预售房、未来物权等情形。对于抵押土地而言，只要取得抵押权人同意，同样可以进行预告登记，但需注意遵守相关法律法规，确保登记过程合法有效。