问 房产抵押能办多次吗？

用户问题概述：用户询问一套房产能否进行多次抵押贷款操作。

资深高级律师角度分析：

1. 法律允许性：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，房屋作为不动产可以设定抵押权，但同一房产能否进行多次抵押，关键在于其剩余价值是否足以担保多个债权。即，房产在扣除已抵押部分的价值后仍有余额的，可以再次办理抵押。

2. 重复抵押规定：根据《物权法》第一百九十九条，同一房产上存在多个抵押权时，抵押权人按照抵押登记的先后顺序优先受偿。这意味着房产确实可以进行多次抵押，但后续抵押权人的权益保障程度将取决于他们在抵押权顺位中的位置。

3. 银行操作实践：现实中，银行等金融机构通常会在考虑房产剩余可抵押价值的基础上决定是否接受二次抵押，以降低风险。例如，《商业银行房地产贷款风险管理指引》中虽未明确禁止二次抵押，但也强调了对抵押物价值充足性的评估。

4. 额度限定：各地对于房产二次抵押可能有不同的政策和限额，如《城市房地产抵押管理办法》第二十一条提及，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，这实质上是对多次抵押总额度的一种限制。

5. 抵押登记要求：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十一条，申请抵押权首次登记及变更、转移、注销登记应当提交相关材料，进行多次抵押时，每次均需依法依规完成新的抵押权登记。

总结来说，中国法律并未明确规定禁止同一房产进行多次抵押，但在实际操作中，房产能否成功进行多次抵押不仅受到法律法规的约束，还要看该房产的剩余价值以及各地方具体政策。此外，抵押权人必须按照抵押登记的先后顺序享有优先受偿权，因此，二次或多次抵押的风险相对较高，需要谨慎对待。