问 国土抵押能办预售吗？

用户想了解的是，土地使用权已经抵押的情况下，是否还能办理商品房预售许可。具体来说，用户希望从法律角度明确土地抵押与预售许可之间的关系及其可能产生的法律后果。

一、土地使用权抵押与预售许可的关系

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：……（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”该条款并未直接规定土地使用权已抵押的商品房不能预售。因此，土地使用权抵押本身并不构成商品房预售的法定障碍。

二、抵押权人的同意

然而，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条指出：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定；抵押财产转让的，抵押权不受影响。”虽然这里提到的是抵押物的转让，但根据司法实践，如果抵押的土地上建有预售商品房，通常需要获得抵押权人的同意。这是因为预售行为可能会对抵押权产生影响，如预售款的处理等。

三、预售款项的监管

《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。”同时，第十二条规定：“商品房预售款监管的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这意味着，预售款项需受到严格监管，确保资金用于项目建设，而不得挪作他用。在土地使用权已抵押的情况下，预售款项的使用可能需要与抵押权人协商一致，以确保不损害抵押权人的利益。

四、信息披露义务

《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”因此，开发商在预售商品房时，应向购房者披露土地使用权已抵押的事实，以保障购房者的知情权。未履行此义务可能导致合同无效或被撤销的风险。

五、风险提示与法律责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”这表明，如果开发商故意隐瞒土地使用权已抵押的事实，将面临严重的法律后果。

总结

综上所述，土地使用权抵押本身并不禁止商品房预售，但预售前需取得抵押权人的同意，并确保预售款项的合理使用，同时充分披露抵押信息，否则可能引发法律风险。开发商应严格遵守相关法律法规，以维护交易安全。