问 预售房为什么办抵押？

预售房办理抵押主要是为了保障购房者的权益，确保开发商能按期完成房屋建设，并且在购房者支付部分或全部房款后，能够顺利取得房产证。同时，这也是银行等金融机构为降低贷款风险而采取的一种常见做法。

从资深高级律师的角度来看，预售房办抵押主要基于以下几个方面的考虑：

1. 法律保护购房者权益：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。”这意味着通过预售房抵押的方式可以确保资金专款专用，防止开发商挪用资金导致项目烂尾。

2. 金融风险管理：依据《个人住房贷款管理办法》（中国人民银行令[1998]第5号）第十二条：“借款人申请个人住房贷款时，应向贷款人提供所购住房的预售合同或其他有效证明文件作为贷款担保。”这表明银行要求以预售房作为抵押物是为了控制信贷风险，在借款人违约时能够通过处置抵押物来回收贷款本金及利息。

3. 促进市场健康发展：《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)强调要“严格执行预售资金监管制度”，通过加强对预售资金使用的监督与管理，有助于维护整个房地产市场的稳定与发展。

4. 明确权属关系：《物权法》第一百八十条明确规定了可以抵押的财产范围包括“建筑物和其他土地附着物”。将预售房进行抵押登记不仅明确了债权人对特定资产的权利主张，也为日后可能出现的纠纷提供了法律依据。

5. 增强消费者信心：虽然直接相关的法律法规较少提及此点，但从实践效果来看，预售房抵押制度的存在增强了购房者对未来交房时间、质量等方面的信任感，促进了交易顺利完成。

综上所述，预售房办理抵押是基于多方面因素综合考量的结果，既符合国家相关法律法规的要求，也体现了对各方利益的有效平衡。这种机制不仅有利于保护消费者的合法权益，同时也促进了房地产行业的健康有序发展。