问 楼房做过抵押怎么办？

用户提出的问题是关于已抵押的房产如何处理，特别是涉及产权转移、债务偿还、权益保护等方面。

作为资深高级律师，从五个方面分析您的法律问题：

1. 抵押权的优先性：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条的规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这意味着在处理抵押房产时，需要考虑抵押权登记的先后顺序和是否完成登记，以决定清偿顺序。

2. 产权转移的限制：依据《民法典》第四百零六条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，在未获得抵押权人同意的情况下，直接进行产权转移可能会面临法律障碍，除非双方有特别约定或抵押权人明确表示同意。

3. 债务偿还责任：若需出售或转让抵押房产，通常情况下，应首先使用所得款项清偿银行或其他债权人的债务。具体操作上，《民法典》第四百零九条指出，“抵押权人与抵押人在合同中约定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押财产归债权人所有的，该约定无效。”这意味着，即便签订了类似条款，也不得擅自将房产直接归属债权人所有，而应通过合法程序解决债务问题。

4. 权益保护机制：当发现自己的房产被不当抵押时，可依据《民法典》第九百八十五条至九百八十七条的相关规定，主张撤销抵押合同或请求法院确认抵押无效等救济措施，以维护自身合法权益。

5. 协商与调解途径：面对复杂的房产抵押纠纷，建议采取协商或第三方调解等方式解决问题，尽量避免诉诸诉讼，节约时间和成本。同时，《中华人民共和国人民调解法》第二条规定：“本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。”此法为当事人提供了除诉讼外的另一有效途径。

总结：

在处理已抵押房产时，务必关注抵押权的优先性和产权转移的合法性，确保债务得到妥善清偿，并积极寻求法律保护与权益维护。同时，探索非诉讼解决方式，以便更高效地化解争议。