问 超过抵押期限房屋如何办？

当房屋抵押期限届满后，如果债务未清偿完毕，债权人有权依据法律规定通过拍卖、变卖等方式处置抵押房产以实现债权；同时，债务人或抵押人也可以与债权人协商延期还款或其他解决方案。从资深高级律师的角度来看，这个问题可以从以下几个方面进行分析：

1. 抵押权的有效性：根据《中华人民共和国民法典》第395条的规定，“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这意味着即使超过了原定的抵押期限，只要债权尚未完全清偿，抵押权依然有效。

2. 处置方式的选择：按照《民法典》第406条的规定，“当事人之间对抵押物有约定不得转让但债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以依照本法规定的方式处分抵押物。”这表明，在债务人未能按时偿还债务的情况下，债权人可以选择不同的方法来处理抵押物。

3. 保护第三方权益：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>担保部分的解释》中强调了在处理涉及第三人利益的情况下应当遵循公平原则。比如，在执行过程中需要注意保障非债务人的合法权益不受损害。

4. 法律程序要求：根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，在采取强制措施之前，必须经过法定程序，包括但不限于向法院申请支付令、提起诉讼等步骤。只有在获得相应裁判文书后才能依法采取进一步行动。

5. 协商解决的可能性：尽管存在上述法律规定作为最后手段，但在实际操作中，双方往往更倾向于通过友好协商达成一致意见。如延长还款期限、调整利率条件等方式都是可行的选择之一。

总之，面对超过抵押期限的情况，重要的是要了解自己的权利和义务，并尝试寻找最合适的解决方案。无论是选择继续合作还是诉诸法律途径解决问题，都应确保所有行为符合现行法律法规的要求。