问 买房不办抵押怎么办呢？

用户的问题核心在于：在未办理抵押登记的情况下购买房产，如何保障自己的权益？

作为资深高级律师，我将从以下五个方面详细分析该法律问题：

1. 合同效力与债权保护： 根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”虽然房屋买卖合同有效，但未办理抵押登记，可能面临对方债务风险。因此，建议尽快办理过户手续或采取其他方式确保自身权益。

2. 物权变动与对抗效力： 依据《民法典》第215条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”尽管未办理抵押登记，但买卖合同本身是有效的，只是物权变动需经登记才产生对抗第三人的效力。

3. 风险防范措施： 可通过签订补充协议明确双方权利义务，增加违约责任条款，如设定违约金等，以此来减少交易风险。同时，建议尽快办理产权过户手续，确保物权安全。

4. 法律救济途径： 若发现卖方存在恶意转移财产行为，可依据《民法典》第538条提起撤销权诉讼，请求法院撤销该转让行为，从而维护自身合法权益。该条款规定：“债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”

5. 预防措施： 在进行大额房产交易前，应充分调查对方信用状况及负债情况，必要时可要求提供担保或第三方保证，避免因对方财务危机导致自身利益受损。

综上所述，在未办理抵押登记的情况下购房，务必注意合同条款设计，及时完成过户流程，同时增强风险意识，采取合理合法手段保护自身权益。通过以上分析，可以为购房者提供全面的风险控制策略与法律指导。