问 如土地抵押 办预售怎么办？

用户希望了解在土地已设定抵押的情况下，如何合法合规地办理房产预售手续，以及在此过程中需要注意哪些法律问题。

针对这一问题，从资深高级律师的角度出发，有以下五个方面需要着重考量：

1. 土地使用权抵押不影响预售资格：根据《城市房地产管理法》第45条及《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，只要开发商取得了预售许可证，即使土地使用权处于抵押状态，也可以进行商品房预售。但需确保抵押权人同意预售并书面确认，且预售资金需优先用于偿还债务。
2. 确保预售资金安全：根据《城市商品房预售管理办法》第12条，预售所得款项应专款专用，优先保证工程建设，防止资金被挪作他用。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，若因开发商原因导致房屋无法交付，买受人有权要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3. 明确告知义务：依据《消费者权益保护法》第8条，购房者享有知情权，开发商应当在签订预售合同时向购房者披露土地抵押情况，否则可能构成欺诈，依据《民法典》第148条，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
4. 合同条款合法性审查：根据《民法典》第497条，合同中不得含有免除己方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的条款，否则该条款无效。因此，在拟定预售合同时，必须确保所有条款公平合理，避免侵害购房者合法权益。
5. 严格遵循审批流程：根据《城市房地产开发经营管理条例》第23条与《城市商品房预售管理办法》相关规定，开发商必须依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证等证件后方可开展预售活动，任何违反程序的行为都可能导致预售行为无效。

综上所述，在土地已抵押的情况下办理预售，关键在于合法合规操作并充分保障购房者权益。务必遵循相关法律法规要求，做好信息披露工作，确保预售资金安全使用，才能顺利完成项目开发与销售。