问 土地抵押后还能办在建工程抵押吗？

用户询问的是，在土地已经被抵押的情况下，是否还可以对该土地上的在建工程进行抵押。用户希望了解的是，这种情况下在建工程抵押的可能性及相关的法律依据。

1. 法律定义与性质：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十三条的规定，“债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物可以抵押。”这表明，在建工程作为土地附着物的一种形式，具备可抵押性。然而，关键在于土地本身已经处于抵押状态时，是否允许进一步的在建工程抵押。

2. 抵押顺序与效力：依据《中华人民共和国担保法》第三十五条，“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”这意味着，如果土地抵押后其价值仍超过所担保的债权，则理论上可以对在建工程进行二次抵押，但需注意不要超过剩余价值。

3. 登记与公示原则：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，无论是土地还是在建工程的抵押，均需依法进行登记，确保抵押权的有效设立。

4. 优先受偿权：依据《中华人民共和国担保法》第五十四条，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照下列规定清偿：（一）抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”这说明，对于土地及其上在建工程的抵押，抵押权实现时的优先顺序将直接影响债权人的权益。

5. 实际操作中的限制与考量：实践中，银行等金融机构在处理此类抵押时会综合考虑贷款风险、抵押物的评估价值以及市场环境等因素，可能要求额外的担保措施或调整贷款条件，以保障资金安全。

综上所述，在土地已被抵押的情况下，对在建工程进行抵押是有可能的，但需要严格遵守相关法律法规，同时考虑到抵押物的实际价值和市场情况。最终能否实施还需具体分析项目情况和与相关权利人的协商结果。