问 先出租后抵押抵押人怎么办？

用户希望了解在“先出租后抵押”的情况下，抵押人的权利和义务，以及如何处理相关法律问题。以下是基于资深高级律师的角度，从五个方面进行的详细分析：

1. 法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这一条款明确了“先租后抵”原则，即在抵押权设立之前，如果抵押物已经出租并实际交付给承租人使用，则租赁关系继续有效，不受抵押权的影响。

2. 抵押权人的权利

尽管租赁关系不受影响，但抵押权人仍享有对抵押物的优先受偿权。《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”因此，抵押权人在实现抵押权时，可以要求拍卖或变卖抵押物，但需保障承租人的合法权益。

3. 承租人的权益保护

承租人在“先租后抵”情形下，有权继续使用租赁物直至租赁期限届满。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十六条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，抵押权实现时，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这意味着，即使抵押物被拍卖或变卖，新的所有权人也必须继续履行原有的租赁合同。

4. 抵押人的义务

抵押人在设定抵押时，有义务告知抵押权人抵押物已出租的事实。《中华人民共和国民法典》第四百零三条规定：“抵押人应当将抵押财产已经出租并转移占有的事实告知抵押权人。”如果抵押人未履行告知义务，可能承担相应的法律责任。同时，抵押人还需确保租赁合同中没有禁止抵押的条款，以免影响抵押权的有效性。

5. 法律风险及应对措施

抵押人在设定抵押前，应充分评估租赁合同的期限、租金支付情况等因素，避免因租赁关系导致抵押物价值贬损。同时，建议抵押人在抵押合同中明确约定租赁关系的存在及其对抵押权的影响，以减少潜在的法律纠纷。此外，抵押权人在接受抵押时，也应进行尽职调查，核实抵押物的租赁状况，必要时可要求抵押人提供租赁合同副本，以便更好地保护自身利益。

综上所述，在“先租后抵”的情况下，抵押人的主要义务是告知抵押权人租赁关系的存在，并确保租赁合同不影响抵押权的有效性。抵押权人在实现抵押权时，应依法保障承租人的合法权益。