问 土地被抵押房屋被抵押怎么办？

用户提出的问题核心是关于抵押土地和房产的法律权属风险，以及如何保护自己的权益。他可能想知道如果土地或房屋已被抵押，是否还能进行买卖或其他处置，以及如何在法律框架下解决此类情况。

从资深高级律师的角度，有以下五个方面的考虑：

1. 抵押权的优先级：在中国，根据《物权法》第一百七十九条，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权。这意味着如果土地和房屋已被抵押，那么买方需要了解并接受这个抵押权，可能需要偿还债务或与债权人协商解除抵押，否则可能无法完全拥有或处置这些财产。
2. 物权的转移与限制：依据《物权法》第一百九十条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，用户需取得抵押权人（通常是银行或其他金融机构）的同意才能买卖已抵押的房产或土地。
3. 合同效力与解除抵押：《合同法》第五百二十五条指出，当事人应当遵循诚实信用原则。用户需与债权人达成协议，可能需要清偿债务或提供其他担保来解除抵押状态。
4. 法律责任与救济：《物权法》第三百九十二条提到，如果抵押人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。用户需关注潜在的法律纠纷和责任。
5. 信息公开与查询：《不动产登记暂行条例》规定了全国实行统一的不动产登记信息管理。用户可通过查询这些公开信息，确认房产和土地的抵押状态，避免陷入法律风险。

总结来说，面对抵押的土地或房屋，用户应首先了解抵押权的优先级，然后在确保不会侵犯到抵押权人的权益的前提下，通过与抵押权人协商，看是否可以解除抵押状态。同时，用户需要关注法律规定，确保所有交易都在合法合规的范围内进行。