问 先办房贷还是先办抵押？

用户希望了解在购房过程中，应该先办理房贷还是先办理抵押手续，以及这样做的法律依据和可能的影响。以下是从资深高级律师的角度对这一问题的详细分析：

1. 合同顺序与效力：根据《中华人民共和国合同法》第60条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。通常情况下，购房者与银行签订的贷款合同中会明确规定办理抵押的时间点。如果合同中约定先办理抵押再放贷，则需遵守该约定；反之亦然。实践中，大多数银行要求先签订贷款合同并办理抵押登记后才会发放贷款，这是为了确保银行债权的安全。

2. 抵押权设立：根据《中华人民共和国物权法》第187条，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，抵押权的正式生效是以完成抵押登记为前提条件的。这意味着，在未完成抵押登记前，即使签订了抵押合同，抵押权也尚未成立。

3. 风险控制：从风险控制的角度来看，先办理抵押可以有效降低银行的风险。因为一旦房产被其他债权人查封或设置了优先级更高的担保物权，银行将难以实现其债权。因此，银行通常要求在发放贷款前确保抵押权已经合法有效设立。

4. 流程安排：实际操作中，购房者需要与开发商、银行密切配合，合理安排时间表。一般流程是：签订购房合同→申请贷款→签订贷款合同→办理抵押登记→银行审核通过后放款。这个顺序既符合法律规定，也有利于保障交易安全。

5. 特殊情况处理：对于一些特殊情况，如开发商提供阶段性担保等情形下，可能会出现先放贷后抵押的情况。但此类做法必须有充分的理由，并且需得到银行的同意，同时应采取相应措施防范风险。

综上所述，从法律角度来看，建议购房者遵循“先抵押后放贷”的原则，以确保交易的合法性与安全性。同时，具体操作还需结合实际情况及银行的具体要求来定。