问 土地抵押还能办预售？

用户的问题核心在于：在土地已经设定抵押的情况下，是否仍可以办理商品房预售？

从资深高级律师的角度来看，此问题涉及以下五个关键方面：

1. 土地抵押与预售许可的关系：根据《城市房地产管理法》第四十八条的规定，“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”这表明，在土地上设定抵押权并不直接禁止进行预售，但需满足特定条件。

2. 预售许可的法定条件：《城市商品房预售管理办法》第六条明确指出，“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县人民政府房产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”这意味着即使土地已抵押，只要满足其他预售条件，如具备完整的规划审批手续、建设资金到位等，依然可以申请预售许可证。

3. 抵押权人的同意：虽然法律未明确规定必须获得抵押权人同意才能预售，但在实际操作中，开发商通常会事先征得银行或其他债权人的同意，避免因预售导致的潜在法律纠纷，从而保护各方利益。

4. 信息透明度要求：根据《消费者权益保护法》第八条，“消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”因此，在预售过程中，开发商有义务向购房者披露该地块存在抵押的事实，确保信息对称。

5. 法律责任及后果：若违反相关规定，例如隐瞒重要事实或提供虚假信息，将面临行政处罚甚至刑事责任，《刑法》第一百九十二条规定了“非法吸收公众存款罪”，而《合同法》第五十二条则规定了合同无效的情形，包括一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

综上所述，在土地已设定抵押的情况下，通过合法程序并满足相应条件后，依然可以办理商品房预售，但需严格遵守相关法律法规，保障各方合法权益。

总结：土地抵押不影响商品房预售的可能性，但必须遵循法律规定并充分告知买家。