问 抵押的房子办租赁？

用户的问题核心在于了解如何合法地将已抵押给银行或金融机构的房子进行出租，并询问相关的法律风险和可能的限制条件。

一、抵押权与租赁权的关系

根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，在房屋被抵押之前，如果房子已经被合法出租并实际交付使用，那么原有的租赁合同将继续有效，不会因抵押权的存在而失效。但需要注意的是，若在抵押后出租，则需考虑抵押权人的同意。

二、抵押后的出租程序

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”这表明，在处理多份租赁合同时，优先级顺序为已合法占有、已登记备案、签订时间先后。对于抵押后的出租，应首先取得抵押权人的书面同意，并且应当告知承租人房屋已抵押的情况，避免日后产生不必要的纠纷。

三、出租时的告知义务

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但在实践中，为了保护承租人的权益，出租人在签署租赁合同时应当明确告知房屋已被抵押的事实，确保租赁行为不违反抵押权人的意愿。

四、可能存在的法律风险

如果未获得抵押权人的同意即擅自出租，可能会导致抵押权人要求解除租赁合同，甚至提前收回房屋用于拍卖等措施，从而给承租人带来损失。此外，未经同意的出租行为还可能导致租赁合同无效，进一步损害承租人的合法权益。

五、相关案例参考

近年来，随着房地产市场的活跃，此类纠纷频发。例如，某市中级人民法院曾审理一起因抵押房产出租引发的争议案，最终判决认定未经抵押权人同意的出租行为无效，支持了抵押权人的诉求，强调了抵押权人利益的重要性。

总结

综上所述，抵押房产的出租需要谨慎操作，尤其是必须事先征得抵押权人的同意，并充分告知承租人房屋的真实情况，以规避潜在的法律风险。同时，各方当事人应严格遵守相关法律法规，维护自身的合法权益。