问 期房怎么去办抵押？

用户希望了解如何办理期房抵押的具体流程和所需条件，以及相关的法律依据。以下从五个方面进行详细分析：

1. 期房抵押的概念与条件

概念：期房抵押是指购房人在购买预售商品房时，将尚未竣工的房产作为抵押物向银行或其他金融机构申请贷款的行为。

条件：

• 购房人必须与开发商签订合法有效的《商品房预售合同》。
• 开发商必须取得《商品房预售许可证》。
• 抵押权人（如银行）必须同意接受期房作为抵押物。

法律依据：

• 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
• 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

2. 期房抵押的办理流程

1. 签订《商品房预售合同》：购房人与开发商签订《商品房预售合同》，并确保合同内容合法有效。
2. 提交贷款申请：购房人向银行或其他金融机构提交贷款申请，提供相关材料，如身份证、收入证明、《商品房预售合同》等。
3. 银行审批：银行对购房人的资信状况进行审核，决定是否发放贷款。
4. 签订《抵押合同》：购房人与银行签订《抵押合同》，明确抵押物、抵押金额、还款方式等条款。
5. 办理抵押登记：购房人与银行共同到当地房产管理部门办理抵押登记，取得《他项权利证书》。

法律依据：

• 《中华人民共和国担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”

3. 期房抵押的风险与防范

风险：

• 开发商资金链断裂导致项目烂尾。
• 房屋实际面积与合同约定不符。
• 市场波动导致房价下跌。

防范措施：

• 选择信誉良好的开发商。
• 确认开发商具备《商品房预售许可证》。
• 仔细阅读《商品房预售合同》中的各项条款，特别是关于房屋面积、交房时间、违约责任等内容。

法律依据：

• 《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。”

4. 期房抵押的法律效力

法律效力：

• 抵押权自抵押登记时设立，未经登记的抵押权不具有对抗第三人的效力。
• 抵押权人有权在债务人不履行到期债务时，依法拍卖、变卖抵押物，优先受偿。

法律依据：

• 《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

5. 期房抵押的解除与终止

解除条件：

• 贷款还清后，购房人可以申请解除抵押。
• 双方协商一致解除抵押合同。

解除流程：

1. 还清贷款：购房人还清所有贷款本息。
2. 申请解除：购房人与银行共同向房产管理部门申请解除抵押登记。
3. 注销登记：房产管理部门审核通过后，注销抵押登记，返还《不动产权证书》。

法律依据：

• 《中华人民共和国担保法》第五十二条：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”

总结

办理期房抵押需要满足一定的条件，并按照法定程序进行。购房人应选择信誉良好的开发商，确保合同内容合法有效，并及时办理抵押登记，以保障自身的合法权益。