问 新房烂尾能办抵押？

问题概述：用户咨询新房遭遇烂尾后，是否可以办理抵押贷款以解决资金问题。

答案概述：新房烂尾情况下能否办理抵押，主要取决于该房产的权属状态、开发商破产清算情况、银行风险控制政策以及相关法律法规限制，通常情况下难以进行抵押。

资深高级律师从五个方面分析：

1. 产权登记状况：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”新房烂尾可能意味着房屋尚未完成竣工验收，不具备初始产权登记条件，因此无法办理抵押。

2. 开发商破产情形：若开发商已进入破产清算程序，《企业破产法》规定，破产企业的财产由管理人统一管理和处分，未经法院许可，不得对债务人的财产设定新的担保或者其他权利负担。因此，在未得到破产法院批准前，烂尾房不能用于抵押。

3. 银行风险评估：根据银保监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》等相关规定，商业银行在发放贷款时必须严格审查抵押物的价值与变现能力。显然，烂尾房不仅价值难以评估，且存在极大风险，银行一般不会接受此类房产作为抵押物。

4. 建设工程优先受偿权：根据《合同法》第二百八十六条的规定，承包人对建设工程享有优先受偿权。在烂尾项目中，可能存在施工方或其他债权人对该房产主张优先受偿权，这将直接影响房产的抵押可行性。

5. 政府监管及干预：对于烂尾楼项目，地方政府往往介入处理，采取续建、接盘等方式解决问题，期间可能对房产的处置有特别规定或限制，这也会影响房产能否进行抵押。

总结：综合以上分析，新房烂尾情况下办理抵押贷款面临重重法律和技术难题，现实中较难实现。购房者需积极寻求其他合法途径维护自身权益，如通过诉讼要求解除购房合同、退还购房款并赔偿损失等。同时密切关注相关部门对烂尾项目的后续处理措施，以便抓住可能的转机。